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住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第三

2021-07-22 浏览:
一、动员居民参与
(一)加强党建引领
 
充分发挥基层党组织作用,将党支部建在小区上、党小组建在楼栋上,推进老旧小区党组织建设全覆盖,组织居民党员主动亮身份、领岗位、办实事、树形象,充分发挥居民党员在小区自治管理中的先锋模范作用。建立机关企事业单位及党员干部下沉社区参与治理长效机制,充实社区力量,提高治理能力。街道社区党组织组织驻区单位党组织与小区党组织开展结对子帮建活动,定期召开联席会议,集中会商研究解决困扰小区的“急难盼愁”问题,结对子单位党员根据自身情况,主动认领党员先锋岗,主动为居民开展志愿服务。
 
(二)先自治后改造
 
将城镇老旧小区改造融入社区治理体系建设,将成立业主委员会等作为启动改造的前置条件,构建以基层党组织为核心,以自治为基、法治为本、德治为先的“一核三治、共建共享”基层治理机制,推动社区可持续发展能力和治理现代化水平同步提升。
 
(三)加强基层协商
 
建立和完善社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同参与机制,及时协调老旧小区居民在改造前、中、后期的需求,推动改造顺利实施。通过小区居民议事会等方式,实现小区内部充分协商,协调利益诉求。对于同一社区临近老旧小区或纳入统一实施改造的片区、街区,建立“美好环境与幸福生活共同缔造”委员会、社区居民议事会等公众参与议事平台,吸纳居民代表、社区工作者、专家顾问、商户、媒体等多方力量参与,协调各方利益,优化改造方案。
 
(四)推进“互联网+共建共治共享”
 
结合建设物业管理服务信息化平台,推进建设和使用业主大会电子投票决策支持系统,采用“实名制+人脸识别”技术,保障投票表决的真实性,有效解决老旧小区业主大会“召开难、投票难”问题,提高居民协商议事效率。
 
二、改造项目生成
来源:河北省、湖北省、浙江省杭州市、浙江省宁波市、浙江省温州市、湖南省长沙市
 
(一)开展调查评估
 
改造前,市、县制定城镇老旧小区改造评估标准,组织对老旧小区基础设施与公共服务设施的服务能力与服务范围开展摸底调查及评价,及时利用信息化手段为小区建立档案;将发现的不足和短板,作为制定小区改造方案、竞争优选年度计划实施项目的重要参考。
 
(二)编制专项规划
 
以市、县为单位,组织编制城镇老旧小区改造专项规划和分年度计划,明确融资方式、建设模式、建设时序与工作标准等,合理划分改造区域,将片区内有共同改造需求、距离较近的老旧小区归并整合,统一规划设计,打破围墙等空间分割,整合优化配置公共资源,统筹实施改造。专项规划由地方人民政府批准实施。
 
(三)制定小区改造方案
 
街道、社区指导小区党组织、业主委员会等收集居民改造意愿,提出改造申请,委托相关设计咨询单位根据小区实际情况和改造需求,与小区党组织、业主委员会等按照“一小区一方案”要求,共同商议编制改造方案,明确改造内容、工程设计、工程预算、资金筹集方案与各方义务、长效管理机制等内容。其中,对小区改造调查评估中发现的问题,逐项明确改造内容及措施,做到条目化表达;资金筹集方案需明确有关权属单位出资要求与居民出资比例等。
 
小区党组织、业主委员会等组织业主对本小区改造方案进行表决,表决结果在小区内醒目地点进行公示。小区内部改造项目启动和方案确定均由法定比例以上业主参与表决,并达到相关法律规定的业主人数同意条件。表决通过后,小区党组织、业主委员会等向街道报送改造方案。街道对辖区内的老旧小区改造方案进行汇总,报属地住房和城乡建设部门。
 
(四)建立改造项目库
 
按“谋划一批、生成一批、实施一批、储备一批”原则,建立改造项目库。建立省市县联通、信息共享的改造项目信息管理平台,实现改造计划申报、项目进展动态更新,同步录入反映改造效果、形象进度的数据和图片信息。
 
(五)竞争优选年度计划实施项目
 
区、县住房和城乡建设部门会同相关部门按照竞争比选的原则,建立改造项目评价规则。评价内容包括小区配套基础设施与社区服务设施状况,改造方案的完整性、针对性、可操作性,居民表决、出资等参与改造积极性,完善小区治理结构情况,专项维修资金补交续交情况,与片区有机更新、专项工程协同推进情况等。对入库项目初步实施方案进行量化计分、排序,择优纳入年度实施计划。
 
三、金融支持
来源:重庆市、吉林省、浙江省、山东省、广东省、山东省枣庄市、广东省广州市
 
(一)培育规模化实施运营主体
 
地方政府及相关部门加强与金融机构交流合作,在不新增地方政府隐性债务的前提下,培育以有实力国企及社会资本参与、市场化运作的规模化实施运营主体,全过程参与城镇老旧小区改造融资、实施和运营管理,打造“城市综合运营商”。政府可通过资产注入、资源整合等方式给予支持。
 
(二)编制一体化项目实施方案
 
市、县住房和城乡建设部门会同发展改革、财政等部门,组织金融机构、项目单位及设计单位编制设计、融资、改造、运营等一体化项目实施方案,重点明确实施主体选择、建设运营模式、项目整合立项、存量土地房屋资源整合利用、规划用途及指标、土地房屋权属性质调整、空置用房运营及收益、新增经营性收入、公共收益让渡等具体事项。
 
(三)探索创新融资模式
 
1.项目自平衡模式。主要适用于项目自身预期收益可以覆盖投入的城镇老旧小区改造项目。如单个项目满足现金流要求可单独申报,也可以社区、片区、城区为单位联合申报,通过同步规划、同步立项、同步实施改造,实现项目现金流整体自平衡。
 
2.PPP模式。主要适用于项目预期收益不能覆盖改造成本的城镇老旧小区改造项目。通过引入社会资本建立PPP运营机制,以有收益改造内容产生的现金流作为使用者付费,以财政资金作为可行性缺口补助,统筹用于无收益改造内容,实现项目现金流整体可平衡。
 
3.公司融资模式。主要适用于预期收益不能覆盖投入但又无法采用PPP模式的项目。可通过将区域内的停车位、公房等存量经营性资产以及城镇老旧小区改造后形成的相关资产、特许经营权或未来收益权注入改造项目实施运营主体,增强企业自身“造血”能力,以企业的经营收入平衡改造投入。
 
4.垂直行业整体支持模式。以市、县为单位选取城镇老旧小区改造中某一特定行业进行系统整合,如加装电梯、加建停车设施、水电气改造等,统一给予支持。
 
(四)创新金融产品和服务
 
鼓励金融机构灵活设计金融产品,为参与改造的企业(电梯企业、施工企业等)流动性资金周转及城镇老旧小区居民参与改造的相关消费(房屋装修、加装电梯等)提供信贷支持,有针对性提供其他特色金融服务(造价咨询、智慧平台建设、支付结算-等)。
 
(五)与金融机构建立协同工作机制
 
省级住房和城乡建设部门与金融机构联合摸排各地城镇老旧小区改造项目和资金需求,梳理融资项目;定期开展会商,共同推动项目。在城镇老旧小区改造综合管理系统中新增金融支持项目库模块。市、县组织编制可行性研究方案和资金平衡方案,积极与金融机构对接,推动意向项目加快落地。
 
四、市场力量参与
来源:北京市
 
(一)多种方式引入社会资本
 
1.社会资本可通过提供专业化物业服务方式参与。经业主大会决定或组织业主共同决定,业委会等业主组织通过招标等方式选定物业服务企业,参与城镇老旧小区改造。小区已有物业服务企业的,经业主大会决定或组织业主共同决定,依据居民提升物业服务水平和老旧小区改造的需求,重新与物业服务企业签订物业服务合同。
 
2.社会资本可通过“改造+运营+物业”方式参与。在街道指导下,经业主大会决定或组织业主共同决定,可将小区共用部位的广告、停车等公共空间利用经营与物业服务打包,采用招标等方式选定社会资本,社会资本通过投资改造,获得小区公共空间和设施的经营权,提供物业服务和增值服务。
 
3.社会资本可通过提供专业服务方式参与。业主组织或实施主体可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施。
 
(二)简化审批流程
 
1.纳入老旧小区改造计划或完成相应投资决策审批的项目,即可在建设工程承发包招标平台或勘察设计招标平台进行一体化招标。
 
2.社会资本经委托或授权取得的设施用房,在办理经营所需证照时,持老旧小区改造联席会议认定意见即可办理工商等相关证照,不需提供产权证明。
 
3.供(排)水、供电、供气、供热等专业公司对社会资本运营的配套服务设施,给予缩短接入时间、精简审批手续等支持措施。
 
(三)加强监督管理
 
1.健全引入社会资本的监管制度,对社会资本投资、改造和运营进行全过程监管。建立评估机制,聘请第三方定期对社会资本的服务情况进行评估,总结经验,持续改进和提升社会资本的服务质量。
 
2.社会资本违反合同约定,存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差居民反映强烈等触及退出约束条件的,授权主体依据合同约定终止授权。
 
五、存量资源整合利用
来源:北京市、江苏省、浙江省杭州市、湖南省长沙市
 
(一)盘活存量房屋用于公共配套服务
 
1.房屋产权或管理权属于行政事业单位或国有企业的房屋或建筑物,当前用途非本单位职能工作必须保留的,可提供给所在街道、社区用于老旧小区配套公共服务。按照“谁使用、谁负责”的原则,由街道、社区等存量房屋使用单位履行存量房屋管理职责。
 
2.由老旧小区所在街道、社区全面排查小区及周边配套用房现状和市级存量用房情况,结合改造需要提出用房需求,并与产权(管理)单位协商。在产权不变的前提下,产权(管理)单位将存量房屋以租赁方式提供给街道、社区使用,租金参照房产租金评估价由双方协商确定,并签订租赁合同或使用协议。
 
3.市住房和城乡建设部门会同相关部门加强存量房屋提供使用工作的统筹协调和服务指导,区、县政府负责日常监督,避免使用单位将房屋挪作他用。市财政局、住房保障局、国资委、机关事务管理局等根据部门职责,在资产管理、房产管理、审批手续和考核指标核减等方面予以支持。
 
(二)明确存量资源授权使用方式
 
1.业主共有的自行车棚、门卫室、普通地下室、物业管理用房、腾退空间等存量资源,在街道指导下,经业主大会决定或组织业主共同决定使用用途,统筹使用。
 
2.行政事业单位所属配套设施,以及国有企业通过划拨方式取得的小区配套用房或区域性服务设施,经专业机构评估,可将所有权让渡或一定期限的经营收益作为当地政府老旧小区改造投入。
 
3.市、区属国有企业通过出让方式取得的配套用房,以及产权属于个人、民营企业和其他单位的配套用房,加强用途管控,恢复原规划用途或按居民实际需要使用。地方政府搭建平台,鼓励产权人授权实施主体统筹使用。
 
上述存量资源授权社会资本改造运营的,授权双方应当签订书面协议,明确授权使用期限、使用用途、退出约束条件和违约责任等。国有资产的产权划转由地方政府根据实际情况确定。
 
(三)明晰新增设施权属
 
增设服务设施需要办理不动产登记的,不动产登记机构依法积极予以办理。配套建设的社区服务用房、车库等不动产在小区红线外的,所有权由建设单位与属地政府协商确定,所有权移交属地政府的,可确定一定的无偿经营使用期限;在小区红线内的,由建设单位与业主协商,综合测算投资收益,确定一定的无偿经营使用期限,设施属全体业主共有,登记在全体业主名下。在依法收回并实施补偿后的小区土地上新增建设的设施,根据用地批准文件或者合同办理不动产登记。
 
六、落实各方主体责任
来源:河北省、陕西省、辽宁省朝阳市、山东省枣庄市、湖南省会同县
 
(一)落实建设单位主体责任
 
城镇老旧小区改造工程建设单位成立工程质量、安全生产管理机构,建立工程质量、安全生产责任制,定期开展质量安全检查,建立问题台帐,实行销号管理。加强对设计、施工、监理等责任主体单位和项目负责人的管理,落实质量安全生产会议和检查制度,定期召开工程质量、安全生产例会。对工程设计、材料采购或供应、施工及验收等环节严格把关。
 
(二)落实工程质量安全部门监管责任
 
区、县住房和城乡建设部门建立健全科学有效的质量安全防范体系和管理制度,对纳入监管范围的老旧小区改造工程开展日常监督,建立质量安全监督档案;严格开展监督检查,对发现的质量安全隐患,督促相关单位及时整改,对隐蔽工程、管道工程、屋面防水、墙体修缮等重点部位重要工序加大监督抽查抽测频率。对发现工程质量安全违法行为的,特别是施工中偷工减料、使用不合格防水或保温材料、不按照工程设计图纸或施工技术标准施工、存在较大质量安全生产隐患等情况,及时责令立即整改,并依据法律法规对相关责任单位和责任人实施行政处罚。
 
(三)强化行政督导检查
 
城镇老旧小区改造主管部门抽调专业技术人员,采取“四不两直”(不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待、直奔基层、直插现场)或第三方巡查等方式对全市城镇老旧小区改造工程开展督导检查,对发现的质量安全问题及时反馈并跟踪整改处理结果。对不落实整改或整改不到位的单位,进行通报,对主管部门质量安全监管不力及存在重大质量安全隐患的工程项目责任主体,依照有关法律法规严肃处理。
 
(四)发挥社会监督作用
 
畅通投诉举报渠道,组织有技术专长的小区居民参与工程建设过程监督,建立属地社区代表、小区党组织、业主委员会、施工单位、监理单位等多方参与的协调小组,小组成员现场轮流值班,确保改造过程中发生的问题能够第一时间发现、解决。改造后组织开展居民满意度测评,居民满意度达到规定标准的改造项目,方可进行联合竣工验收。居民满意度未达标的,须根据居民意愿对改造内容进行整改提升,直至居民满意度达标。
 
七、加大政府支持力度
 
来源:北京市、福建省、湖北省、安徽省合肥市、湖南省株洲市、四川省南充市、四川省遂宁市、甘肃省庆阳市
 
建立改造资金统筹与绩效评价考核机制
 
1.将城镇老旧小区改造纳入民生实事项目,市级建立评价考核机制,完善日常巡查和月通报制度,对政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的区、县进行通报、约谈,确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。
 
2.建立城镇老旧小区改造评价绩效与奖补资金挂钩机制。市级委托第三方机构开展全周期绩效评价,评价结果作为下一年度计划申报、财政政策及资金安排的依据,对工作积极主动、成效显著的给予政策、资金倾斜;对组织不力、工作落后的,予以通报、约谈。
 
3.加强专项补助资金统筹。市、县人民政府可通过一般公共预算收入、土地出让收益、住房公积金增值收益、地方政府专项债券、新增一般债券额度、城市基础设施配套费、彩票公益金等渠道统筹安排资金支持城镇老旧小区改造。当年土地出让收益中提取10%的保障性安居工程资金可统筹用于城镇老旧小区改造。住房公积金中心上缴的廉租住房建设补充资金中,可安排一定资金用于支持本地城镇老旧小区改造,具体实施方案由财政部门制定并组织实施。对城镇老旧小区改造中符合社区综合服务设施建设、体育设施、公共教育服务设施等专项资金使用对象条件的配套项目,相关部门优先安排专项补助资金。
 
4.对城镇老旧小区改造免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
 
5.社会资本参与城镇老旧小区改造的,政府对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息。
 
6.鼓励将金融机构支持城镇老旧小区改造的信贷资金投放情况,纳入财政性资金存放考核,引导其加大信贷投放。地方金融监管部门将金融机构支持城镇老旧小区改造的信贷资金投放情况纳入当地金融机构支持地方发展考核。
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